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聽到了嗎?年輕世代需要什麼樣的住宅政策?

ISSUE #053

聽到了嗎?年輕世代需要什麼樣的住宅政策?

2022-07-13 18:30:00

在許多人的觀念裡,「買房」是人生必經的目標以及過程,但是隨著房價的高升,基本薪資與房價的漲幅不成正比,「住不起」似乎已成為民怨之首。當年輕人不再視「買房」為人生必要成就時,到底什麼樣的「住」對新世代來說才有價值?

#高房價逼的年輕人出走 #如何實現年輕世代心目中的居住正義? #民間的自主驅動是關鍵

王縈緹

王縈緹 / 採訪編輯

採訪寫作

陳卓君

陳卓君 / 副總編輯

審訂

圖片來源 - Unsplash

questionquestion

發生什麼事?

在《旭時報》的報導「為今天而活,而非明天。為何年輕世代崇尚「躺平」?」中,討論到低薪、高房價與低生育率等問題環環相扣,也是越來越多台灣年輕人崇尚躺平的主因。有許多人會認為:「為一間房子毀掉了夢想,為了背這 30 年的房貸得犧牲多少生活?」,現今真正買得起房的年輕人還剩多少?或者,還有多少人有買房的熱情?

  • 早在 2015 年,30 至 39 歲的年輕人中,就有五成的人因買房負擔高而不選擇購屋。如今不僅房價沒跌,薪水的漲速,遠追不上房價的飆漲幅度。根據 591 實價登錄統計,從 2012 至 2021 年,十年內漲幅已近 5 成。加上近日央行連續升息,房貸利率突破 2 %,更是加劇打擊青年購屋信心,信義房屋於 2022 年 6 月發布的購屋意願網路調查顯示, 56% 受訪者的購屋意願受到影響。(591 房屋交易經濟日報
  • 台灣住宅的「三高」問題:「高空屋率」、「高自有率」、「高房價」,促使都市人口外移。以台北為例,近 5 年來「脫北潮」有明顯惡化的趨勢,截至 2021 年底,北市人口數已創下 35 年來新低,都市改革組織秘書長彭揚凱更指出:「高房價逼走年輕人,台北市最大的危機就是變成老人城。」(風傳媒

聽到世代的聲音了嗎?

年輕人躺平、不想買房,迎來是經濟的閉鎖循環。不想花大筆錢買房的人,日常花費相對隨心所欲,消費市場雖然活躍,但房市則顯沉寂,整體經濟依然停滯;相反的,有買房需求的人,面對的是長期的房貸壓力,使消費市場依然萎縮。年輕人不買房對社會的影響不容小覷,那麼他們想要的「居住正義」為何?(Yahoo新聞

  • 除了解決房價,更多的需求在於居住機能:
    • 以租屋族來說,在 2022 年巢運調查租屋族的困境中,高租金造成的困擾並非冠軍,最大的問題在於租屋給人的「不穩定」、「不安全感」,有時甚至連合法的權利都會被剝奪,年輕人需要的是「具安全感、多元價值、可負擔、有保障」的居住選擇。(詳見文末 OURs 都市改革組織研究員廖庭輝訪談)
  • 民間自主驅動是關鍵:
    • 在居住規劃上,青年能得到的資訊跟資源有限,這可能歸咎於公民自主的意識不夠,因此也難更進一步的討論每個民眾想要的空間,若政府可以提升相關的教育,讓下個世代更了解正確價值,釐清自己的需求為何,抱有更積極的社區意識,提升基本規劃的知能,如:社區機能、公設比等。才能有效建立政府與民間的雙向溝通。(詳見文末 臺灣青年永續發展協會理事長蔡文培訪談)
  • 價值觀的典範轉移:
    • 大眾對住宅的想像偏向是個人資產的累積,年輕世代也希望能夠利用個人住宅來創造新的地產思維,例如:雙北地區有十幾萬戶的低度使用住宅,如果能夠找到打開這些老屋的鑰匙,以可負擔的租金入住,便能局部緩和都會區的居住壓力。(詳見文末 台灣相信世代發展協會理事長張苡庭訪談)
  • 提升政策空間:
    • 目前民眾對於社區的想像其實是很有限的,若可以增加政策的彈性度及討論空間,達到發展更多的合宜、合作住宅做為示範點,增加民眾接觸相關資訊的機會,進而迎來不同特色、多元價值的社區。(詳見文末 臺灣青年永續發展協會理事長蔡文培訪談)

歐美國家怎麼做?

社會住宅一直是目前台灣發展城市永續的重要一環,但對於年輕人來說其中也充斥著許多的疑慮,除了社會住宅之外,什麼樣的居住政策、模式能夠實現年輕人心目中的居住正義?

  • 美國「青銀共居」:一方面緩解年輕人的租金壓力,同時也讓進入空巢期的高齡世代,創造更深入的人際連結、消除孤獨感。且高齡世代擁有豐富的職場閱歷,以及充沛的人脈資源,同時可扮演青年培力的角色,經由跨世代共居創造正向的社會價值。(詳見文末 台灣相信世代發展協會理事長張苡庭訪談)
  • 歐洲「合作住宅」:由一群志同道合的人共建團體,優點在於從初期階段到完工,每位成員都可以參與規劃,也可以利用團體內多元的職業別貢獻所長,由民間去發動或設計自己的需求,比較能滿足個人的居住條件。(EU

未來會如何?

實現居住正義的另個關鍵,在於平均各地的人口密集度,以及維持城鄉之間人才的平衡。除了政策,若是企業或新創公司能夠兼顧環境與經濟,提供年輕人回鄉機會,也會是實現永續城市重要的經濟力。

在推動永續住宅的過程中,現今最大的問題與困境是什麼?怎麼樣的「住」能夠留住年輕人、在地化發展未來?請看《旭時報》與產業、研究專家的深度對談。

深度專訪

question
以觀念上來說,怎麼樣的「住」能夠鼓勵年輕人在該地發展未來?年輕世代要的居住價值為何?
張苡庭

張苡庭

台灣相信世代發展協會理事長

從居住環境來看,年輕人期待住在「宜居、可負擔、有生活感」的空間裡;從生涯發展來看,年輕人偏好在「有創意、有想法激盪、有多元價值、有工作機會」的城市裡生活。讓住的地方滿足年輕人的需求和期待,讓年輕人留下來發揮創意,也可以成為其他問題的解決方案,形成正向循環。

蔡文培

蔡文培

臺灣青年永續發展協會理事長

在政策以及金融市場的驅動下,住宅已經變成是一個金融商品,這也是居住正義的倡議者很積極提出的論調。居住不正義的在年輕世代,是對現今求學者,或是剛出社會的青年來說,是相當大的負擔,也是在規劃自我發展時很大的困境,世代變化很快,每個世代需要的都不一樣,因此青年們會期待在規劃居住正義的政策時可以納入青年們的需求,不論是在學業上、居住面等等的需求,不光只是房價的問題而已。

討論政策規劃,可以參考德國合宜住宅的形式,民間自主去發動或設計自己的居住需求是很關鍵的,我覺得不一定單從政策方向去討論,可以從政策及教育兩個面向去同步進行。民間必須要自主去驅動,才能真正達到雙向溝通,並釐清這件事情的本質,讓下個世代更了解正確價值,抱有更積極的社區意識,或是提升對基本認知規劃的知能,如:財務、社區機能、公設等,有這些知能才有機會對居住跟社區有想像,進一步思考自己的需要,當政府跟公民之間可以建立起雙向的溝通,才有機會落實真正的居住正義,讓居住成為自身跟社會間的溝通管道,成為相互支持的系統。

廖庭輝

廖庭輝

OURs 都市改革組織研究員

目前年輕人主要的居住困境是「高房價造成其難以購屋,只能選擇租屋居住;但另一方面,租屋又十分不穩定,造成許多人最終還是只能選擇咬牙購屋。」,「租金過高」雖然造成租屋族很大的困擾,但在 2022 年巢運調查租屋族的困境中,高租金造成的困擾卻不是第一名,租屋族認為最大的問題其實是租屋讓人感覺「不穩定」、「沒有安全感」,而且連合法權利都無法行使。因此年輕人所需要的是具安全感 (security),也就是「多元、可負擔、有保障」的居住選擇。

question
現今要實現居住正義最大的問題與困境是什麼?
張苡庭

張苡庭

台灣相信世代發展協會理事長

社會大眾對住宅的想像偏向是個人資產的累積,對於嬰兒潮世代的住宅持有人,相信世代希望推廣用個人住宅來創造社會資本的新地產思考,希望帶動價值觀的典範轉移。雙北地區有十幾萬戶的低度使用住宅,如果能夠找到打開這些住宅大門的鑰匙,讓年輕世代以可負擔的租金入住,將可以局部緩和都會區的居住壓力。

蔡文培

蔡文培

臺灣青年永續發展協會理事長

我認為是公民自主的意識不夠,以及相關教育的缺乏。若政府可以提升居住正義的教育面,青年可以更有自主的意識以及知能,去釐清自己的需求為何。

其實台灣現在也是有合作住宅的形式,當然也因規模比較小,相對的政策開放的空間也比較少。不過假如政府開放很大的空間,但是若教育面不足以支持公民意識的話,也很難去更進一步的討論每個民眾想要的空間,最後還是會回到選擇更低價的住宅,但不該是談居住正義發時唯一的發展方向。

廖庭輝

廖庭輝

OURs 都市改革組織研究員

從政府選票精算的視角來看,面對「產權持有結構」(台灣約有70%家戶擁房)與「房產世代矛盾」(青年安居困難)兩端的張力,居住政策著力點實際上僅剩帕累托改進(Pareto Improvement)一途,也就是「在不減少任何一方的利益的前提下,增加某一方的利益」。

最後政府得到的結論就是以青年為主要對象主打住宅補貼,以安撫青年難以安居的憤怒,同時避免碰觸擁房者的既有利益。與此同時,政治上也欠缺如 2014 年巢運一般強力的有效反對黨提出居住正義訴求,也讓政策推動難以透過政黨競爭時的槓桿效應進行。

question
除了社會住宅外,什麼樣的居住政策、模式能夠實現居住正義?
張苡庭

張苡庭

台灣相信世代發展協會理事長

美國大城市已經有媒合青銀共居的平台,相當值得引進台灣。一方面可以緩解年輕人的租金壓力,同時也可以為高齡世代進入空巢期後創造更深入的人際連結。許多高齡世代有豐富的職場閱歷以及充沛的人脈資源,同時可以為共居的青年朋友扮演青年培力的角色,讓 50+ 或是 60+ 的長輩在離開職場後在自己家中就可以找到新的舞台,經由跨世代共居創造正向的社會價值。

蔡文培

蔡文培

臺灣青年永續發展協會理事長

第一個—對社區凝聚的認同感。不論是地方政府或是中央政府,對於社區營造、社區規劃都應該有各個世代、族群的人共同參與,讓各個族群發聲,引導民間自發參與,釐清想要怎麼樣的社區是很重要的關鍵;第二個—對社區規劃的知能。居民能在規劃上提供更多的想法,例如:公設比、住宅空間、財務分配等,有很多經驗需要學習,才能有想像,不過目前的現況是,年輕世代在這方面得到的資訊跟資源是有限,因此每當討論到居住正義時,年輕人缺乏資金,跟租屋買屋的經驗、相關資訊也很有限,很容易屬於弱勢方,政府在教育面就能著力更多;第三個—提升政策在社會溝通的空間。目前民眾對於社區的想像其實是很有限的,若是可以增加政策被討論的空間,達到發展更多的合宜住宅、合作住宅為示範點,讓民眾接觸相關的資訊,這樣才能迎來不同想像,有更多有特色、多元價值的社區。

廖庭輝

廖庭輝

OURs 都市改革組織研究員

住宅問題可分為「購屋市場」、「租屋市場」、「住宅補貼」,而社會住宅僅是住宅補貼中的一環(住宅補貼還有租金補貼與包租代管),我認為僅透過社會住宅等補貼機制,無法解決目前「買不起、租不好」,應搭配市場面改革進行。以目前一般戶「3+3」共六年的社宅租期限制,住戶離開社宅後仍然需要重新面對扭曲的購屋與租屋市場。而入住社宅的租屋族,即便每個月因此省下一萬元的租金並妥善儲蓄,六年只能省下 72 萬元,72 萬在台北市或許能買一坪,在新北市也不過最多兩坪。

我們認為,這三個住宅問題必須多管齊下進行解決,也提出了相應的五大對應訴求:縮金流(縮短房產投機金流)、反囤房(釋放空屋提空租屋)、去黑市(保障租屋權益)、降負擔(降低租屋負擔)、要承諾(社宅持續興辦)。

question
社會住宅的益處及壞處為何,符合現今居住正義的需求嗎?
張苡庭

張苡庭

台灣相信世代發展協會理事長

社會住宅有居住時間的限制,社宅住戶期滿遷出後,如何找到可負擔的居住空間是一大課題。

蔡文培

蔡文培

臺灣青年永續發展協會理事長

它或許只是過渡性的政策,並沒有直接符合到青年未來居住的需求,需求並不只是導向房價降低而已,含有更多的是指居住的機能、社區的多元價值可以真的符合新的世代,讓居住變成是居民跟社會間的溝通管道及支持系統。

廖庭輝

廖庭輝

OURs 都市改革組織研究員

社會住宅有益處,但並不是居住正義的萬靈丹。其針對弱勢、青年群體採取只租不賣的模式在台灣有其必要,諸如面對租屋歧視的群體、需要無障礙設施的群體、相對穩定的租期,都是好的模式。但其不可能同步緩解目前購屋與租屋市場的沉痾問題,社會住宅的首要定位為居住社會安全網,縱達一定存量,亦應視其為住宅政策調劑補充方案,而非代替方案。香港當是最具啟示的案例,由於其政策在購屋市場與租屋市場相對不作為,縱使社會住宅比例超過 30% 仍供不應求,香港依舊是國際公認的最難以負擔的「住房地獄」。

此次與談人

張苡庭

張苡庭

台灣相信世代發展協會理事長

蔡文培

蔡文培

臺灣青年永續發展協會理事長

廖庭輝

廖庭輝

OURs 都市改革組織研究員

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